Baupreise und Zinsen

Was ist eine Immobilienblase?

Autor: 
Imelda Flaig und Barbara Schäder
Lesezeit 4 Minuten
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14. Oktober 2021
In Ballungsräumen und Metropolen – allen voran Frankfurt – sind Immobilien besonders teuer.

In Ballungsräumen und Metropolen – allen voran Frankfurt – sind Immobilien besonders teuer. ©Foto: imago/imagebroker

Niedrige Zinsen, steigende Preise für Häuser und Wohnungen und kaum noch bezahlbarer Wohnraum. Wann Ökonomen von einer Immobilienblase sprechen.

In vielen Städten und Gemeinden – vor allem in Ballungsräumen – sind die Immobilienpreise geradezu explodiert. Es gibt kaum noch bezahlbaren Wohnraum – egal ob zur Miete oder zum Kauf.

Mieten und Immobilienpreise steigen immer weiter. Treiber sind eine hohe Nachfrage und die niedrigen Zinsen. Nie zuvor war es so günstig, eine Immobilie zu finanzieren – und nie zuvor vielerorts so schwer, eine bezahlbare Immobilie zu finden.

Einige Experten, zum Beispiel Reiner Braun vom Empirica-Institut in Berlin, sprechen schon lange von einer Blase. Damit ist gemeint, dass die Preisentwicklung am Immobilienmarkt durch Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum nicht mehr zu erklären ist. Wenn die Zinsen steigen, müssten die Preise runter, schrieb Braun bereits im April in einer Analyse. Entscheidend sei aber die Frage, ob die Blase platzt – oder die Luft nur langsam entweicht.

Hochverschuldete Käufer

Einen Eigenkapital-Anteil von 20 Prozent können angesichts der steigenden Immobilienpreise immer weniger Käufer aufbringen. Nicht selten werden Häuser komplett auf Pump erworben. Das birgt Risiken für Banken und Kreditnehmer.

Wenn sich zum Beispiel die Wirtschaftslage verschlechtert und eine größere Zahl von Darlehensnehmern aufgrund von Arbeitslosigkeit ihre Kredite nicht mehr bedienen können, drohen den Banken Verluste. In normalen Zeiten lässt sich dies durch einen Verkauf der Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient, verhindern. Wenn die Preise aber auf breiter Front fallen, ist auch ein solcher Verkauf nur mit Verlusten möglich.

Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Abwärtsspirale, wenn eine Vielzahl verschuldeter Eigenheimbesitzer oder Banken Häuser verkaufen und dadurch die Preise noch weiter in den Keller gehen. So geschah es vor 15 Jahren in den USA: Viele Hausbesitzer waren gezwungen ihre überbewerteten Häuser zu Niedrigstpreisen zu verkaufen. Das Platzen der Immobilienblase löste letztlich eine weltweite Finanzkrise aus.

In Deutschland werden Einnahmen und Ausgaben und damit die Kreditwürdigkeit strenger geprüft als in den USA. Dennoch: Je schneller die Immobilienpreise steigen, desto stärker kursiert auch die Angst vor einer Immobilienblase.

Blasenrisiko in Frankfurt

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Die Schweizer Großbank UBS hat bei einem Vergleich von 25 Städten weltweit das „höchste Blasenrisiko“ in Frankfurt ermittelt. Die realen – also inflationsbereinigten – Wohnungspreise seien in der Finanzmetropole seit 2016 jährlich um zehn Prozent gestiegen, die Mieten jedes Jahr um rund drei Prozent. Günstige Kredite hätten zur Finanzierung spekulativer Mietobjekte geführt, warnen die Experten.

Wie auf den meisten anderen Immobilienmärkten zeichnet sich in der Corona-Krise aber auch in Frankfurt ein Wandel ab. Angesichts des immer unerschwinglicher werdenden Wohnraums und der neuen Möglichkeiten zum flexiblen Arbeiten sei das Bevölkerungswachstum in der Stadt vorerst zum Stillstand gekommen.

„Der Drang in die Vororte ist auch am Main zu beobachten“, stellt die UBS fest. In München sei das Preiswachstum in der Stadt zum Stillstand gekommen, und es habe sogar eine leichte Mietpreiskorrektur gegeben. Das Wachstum finde zunehmend in den Vororten statt. Das gelte auch global, heißt es in der Studie.

Preisniveau weicht von wirtschaftlichen Grundlagen ab

Die Bank errechnete in ihrem so genannten „Global Real Estate Bubble Index“ für Frankfurt und München im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Werte von 2,16 und 1,84 – bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko. Damit liegen sie vor London oder New York. Andere deutsche Städte wurden nicht betrachtet.

Nach der Definition von UBS liegt eine Immobilienblase vor, wenn das Preisniveau stark und anhaltend von bestimmten Fundamentaldaten – also Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung – abweicht.

In den Bubble-Index, der jährlich berechnet wird, fließen Wohnungspreise gemessen an Bruttoeinkommen und Mieten, Wohnungspreisindex in Städten gemessen am Wohnungspreisindex in Ländern, Hypothekenvolumen und Häuserbau gemessen an der Wirtschaftsleistung ein.

 

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